SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO E LICENCIAMENTO

COORDENADORIA DE LEGISLAÇÃO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Rua São Bento, 405 - Bairro Centro - São Paulo/SP

Telefone:

PROCESSO 6068.2025/0011545-8

Informação SMUL/DEUSO Nº 159303184

SMUL/ATECC/CTLU

Senhora Presidente,

 

Trata-se de pedido de Termo de Consentimento para Atividade Edilícia Pública – TCAEP referente à reforma do Aeroporto de Congonhas, situado na Av. Washington Luís s/nº, Av. dos Bandeirantes s/nº, Rua Tamoios, Rua Jurandir, Praça Comandante Linneu Gomes e Av. Jurandir.

O empreendimento é operado pelo Bloco de Onze Aeroportos do Brasil S.A., concessionária responsável pela exploração do aeroporto nos termos do Contrato de Concessão nº 002/ANAC/2023.

A matéria foi inicialmente analisada por SMUL/DEUSO/DNUS por meio da Informação nº 153134931, tendo sido posteriormente submetida à Comissão de Análise Integrada de Projetos de Edificações e de Parcelamento do Solo – CAIEPS, que deliberou pelo aprofundamento das questões urbanísticas, fundiárias e jurídicas relacionadas ao empreendimento, conforme ata da 106ª Reunião Extraordinária (doc. 154412125).

Na sequência, esta Coordenadoria encaminhou o processo à Assessoria Técnica e Jurídica – ATAJ mediante Informação SMUL/DEUSO nº 155687017, oportunidade em que foram formulados quesitos jurídicos e apresentadas minutas preliminares para apreciação.

Em resposta, a ATAJ manifestou-se por meio da Informação nº 156903399, consolidando entendimentos jurídicos relevantes à matéria e delimitando o escopo de atuação da Câmara Técnica de Legislação Urbanística – CTLU.

Posteriormente, por meio do Encaminhamento SMUL/DEUSO nº 158431464, o processo foi encaminhado simultaneamente a SMUL/DEUSO/DNUS, SMUL/SERVIN e SMUL/GAB para complementação da instrução processual.

Em atendimento:

-SMUL/SERVIN manifestou-se por meio da Informação nº 158614666 e Encaminhamento nº 158635605;

-SMUL/DEUSO/DNUS manifestou-se por meio da Informação nº 158738849 e Encaminhamento nº 158977833;

-SMUL/GAB manifestou-se por meio da Informação nº 158972752;

-foi juntada aos autos manifestação da CETESB (doc. 158972385).

 

Passa-se à consolidação dos elementos relevantes para apreciação da CTLU.

 

I – DA COMPETÊNCIA DA CTLU

 

Conforme consignado por SMUL/ATAJ na Informação nº 156903399, a eventual submissão da matéria à CTLU não se confunde com a análise ou aprovação do projeto edilício, cuja competência permanece afeta às unidades responsáveis pelo licenciamento, especialmente SMUL/SERVIN.

A atuação da CTLU decorre das competências previstas:

I – no art. 15, §2º, da Lei nº 16.402/2016, em razão da incidência de Zona de Ocupação Especial – ZOE sem regulamentação específica por Projeto de Intervenção Urbana ou decreto;

II – no art. 107, §1º, da Lei nº 16.402/2016, relativamente à definição ou excepcionalização de parâmetros urbanísticos aplicáveis a empreendimentos enquadrados na subcategoria INFRA.

Registra-se, ainda, que a própria manifestação de SMUL/ATAJ (doc. 156903399) consignou que a definição do critério interpretativo mais adequado para aplicação da Resolução SMUL/CTLU nº 01/2023, bem como das condições de instalação aplicáveis ao caso concreto, constitui matéria sujeita à apreciação da CTLU.

 

II – DOS ENTENDIMENTOS CONTIDOS NAS MANIFESTAÇÕES NESSE PROCESSO

Quanto ao enquadramento urbanístico do empreendimento, SMUL/ATAJ consignou que as atividades auxiliares previstas no art. 7º do Decreto nº 57.378/2016, com redação conferida pelo Decreto nº 65.147/2026, não descaracterizam o enquadramento predominante como INFRA-2, desde que funcionalmente vinculadas à operação aeroportuária e observados os requisitos legais aplicáveis.

Também foi consignado por aquela Assessoria que as atividades auxiliares permanecem sujeitas aos respectivos licenciamentos específicos, nos termos da legislação pertinente.

No tocante à aplicação do art. 45 da Lei nº 16.402/2016, a manifestação jurídica concluiu pela incidência da exceção prevista no §5º, inciso II, do referido artigo, não se configurando, em princípio, obrigatoriedade de destinação de áreas públicas em decorrência da implantação de atividades auxiliares vinculadas ao uso INFRA-2.

A mesma manifestação concluiu que mantido o enquadramento como INFRA-2 entende-se aplicável, s.m.j, o regime diferenciado do art. 173 da LPUOS, não afastado pela presença de usos complementares.

Quanto ao licenciamento ambiental, registra-se que a CETESB, por meio do documento nº 158972385, informou que os ajustes promovidos no empreendimento não acarretam intervenção em áreas adicionais às anteriormente analisadas e que permanecem válidas as condições estabelecidas na Licença Ambiental de Instalação nº 2826, porém faz menção à carta não anexada ao processo, a qual recomenda-se que seja solicitada por SERVIN após retorno da oitiva da CTLU.

SMUL/GAB em doc. 158972752 manifestou entendimento de que:

“I - A intrução do presente processo é realizada através da análise técnica de SMUL/SERVIN, condensada no relatório apresentado (151882804). A submissão do presente à CTLU deve-se ao fato de tratar o local de ZOE - Zona de Ocupação Especial, sem parâmetros de licenciamento no quadro 4A da Lei 16.402/16. Assim, calcado na análise técnica já realizada, inobstante a necessidade de sua continuidade, a submissão à CTLU para definição de parâmetros de uso e ocupação do solo demonstra-se apenas uma etapa no licenciamento proposto, pelo que entendemos não haver óbice à submissão à CTLU no presente momento, visto que não será o projeto aprovado pelo Colegiado;

II - Conforme carta emitida pela CETESB (158972385), ficou consignado que "as condições estabelecidas na Licença Ambiental de Instalação - LI nº 2826 permanecem inalteradas, estando o empreendimento devidamente licenciado". Desta forma, nos parece, prima facie, que está cumprido o licenciamento ambiental inerente ao Empreendimento. Contudo, caso seja a análise técnica de SERVIN veja necessidade da manifestação de SVMA, poderá aquela Coordenadoria solicitar formalmente esta manifestação, a fim de que possa concluir a análise de sua competência;

III - Quanto ao perimetro do PEZR, na esteira do quanto previsto no art. 30, VIII, da Constituição Federal c/c art. 44 do Código Brasileiro de Aeronáutica e com o Regulamento Brasileiro da Aviação Civil (RBAC) nº 161, considerando a área do entorno do aeródromo ser urbana e com alta densidade populacional, e em atenção ao previsto no art. 113, §2º, da Lei 16.402/16, não vislumbramos óbice quanto ao prosseguimento da resolução proposta, nos termos do art. 157 da Lei 16.402/16, tendo em vista tratar-se de caso omisso na legislação municipal.”

 

III – DAS QUESTÕES NÃO SUBMETIDAS À DELIBERAÇÃO DA CTLU

 

Registra-se que a análise realizada por SMUL/DEUSO/DNUS (doc. 158738849) identificou a permanência de divergências gráficas entre o perímetro georreferenciado da área de intervenção e os limites constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal do Município, bem como inconsistências entre arquivos georreferenciados e peças gráficas apresentadas.

Tais aspectos permanecem vinculados à instrução do licenciamento edilício e deverão ser objeto de saneamento no âmbito das análises técnicas competentes, não constituindo objeto da presente submissão à CTLU.

Da mesma forma, a presente submissão não tem por objeto a aprovação do projeto arquitetônico, a validação de documentos ambientais, a regularização patrimonial das áreas envolvidas ou a análise de aspectos próprios do licenciamento edilício, matérias que permanecem sujeitas à manifestação dos órgãos e unidades competentes.

 

 

IV – DAS QUESTÕES REMANESCENTES APÓS A INSTRUÇÃO

Após as manifestações de SMUL/ATAJ (doc. 156903399), SMUL/SERVIN (docs. 158614666 e 158635605), SMUL/GAB (doc. 158972752), CETESB (doc. 158972385) e SMUL/DEUSO/DNUS (doc. 158738849), verifica-se que remanescem matérias cuja definição foi atribuída pela legislação urbanística à CTLU.

Não se trata, portanto, de reapreciação de matéria jurídica já enfrentada por ATAJ, tampouco de análise edilícia de competência de SERVIN, mas de definição de parâmetros urbanísticos próprios de ZOE e de empreendimento enquadrado como INFRA-2.

Dessa forma, submetem-se à apreciação da CTLU as seguintes questões:

 

Para fins de aplicação do art. 4º da Resolução SMUL/CTLU nº 01/2023, considerando:

a) o entendimento técnico adotado por SMUL/SERVIN constante do doc. 158614666: “esclarecemos que no âmbito das análises realizadas por esta Coordenadoria, considera-se como referência a área construída regular originalmente existente quando do protocolo do pedido, anteriormente às demolições previstas no projeto”;

b) a manifestação de SMUL/ATAJ constante do doc. 156903399, segundo a qual são juridicamente possíveis distintas interpretações quanto à base de cálculo do acréscimo de área construída;

c) as características específicas do empreendimento e da Zona de Ocupação Especial incidente sobre a área;

 

Qual critério deverá ser adotado para aferição do percentual de acréscimo de área construída:

I – área construída regular originalmente existente na data do protocolo do pedido; ou

II – área construída regular remanescente após as demolições previstas no projeto?

 

Quais condições de instalação devem ser adotadas para o empreendimento, considerando:

a) o enquadramento predominante como INFRA-2;

b) a inexistência de parâmetros específicos para INFRA no Quadro 4A da Lei nº 16.402/2016;

c) a presença de atividades auxiliares admitidas pelo Decreto nº 57.378/2016, com redação dada pelo Decreto nº 65.147/2026.

 

Quais parâmetros urbanísticos devem ser aplicados ao empreendimento no âmbito da ZOE incidente sobre a área, diante da inexistência de regulamentação específica por PIU ou decreto.

 

Quais parâmetros de incomodidade relacionados ao ruído aeronáutico deverão ser considerados para fins urbanísticos, observadas as normas federais aplicáveis ao Plano Específico de Zoneamento de Ruído – PEZR e a legislação municipal pertinente.

 

 

V – DA PROPOSTA DE RESOLUÇÃO RELATIVA AO PEZR

Considerando os apontamentos formulados por SMUL/ATAJ (doc. 156903399) quanto aos limites normativos da atuação da CTLU, foi revista a proposta anteriormente elaborada por esta Coordenadoria.

Foram excluídas previsões relacionadas à averbação em matrícula imobiliária, condicionamento de emissão de alvarás ou quaisquer exigências dirigidas ao particular que extrapolem as competências atribuídas à CTLU.

Submete-se, assim, com de acordo de SMUL/Gabinete, à apreciação do colegiado a conveniência e oportunidade da edição de resolução específica voltada exclusivamente à promoção da transparência, publicidade e ciência dos interessados quanto à inserção de imóveis em área abrangida pelo Plano Específico de Zoneamento de Ruído – PEZR, sem criação de novos requisitos para emissão de licenças ou alteração dos parâmetros urbanísticos vigentes.

 

VI – ENCAMINHAMENTO

Diante do exposto, considerando as manifestações constantes dos documentos nº 154412125, 156903399, 158614666, 158635605, 158738849, 158972385 e 158972752, submetem-se à apreciação da Câmara Técnica de Legislação Urbanística – CTLU as questões remanescentes descritas no item IV desta manifestação como minutas de pronunciamento e resolução, acompanhadas do entendimento de SERVIN de que “considera-se como referência a área construída regular originalmente existente quando do protocolo do pedido, anteriormente às demolições previstas no projeto”, caso a CTLU acompanhe esse entendimento.

 

I – a minuta de Pronunciamento CTLU destinada à definição dos parâmetros urbanísticos, condições de instalação e critérios interpretativos aplicáveis ao empreendimento:

 

PRONUNCIAMENTO CTLU Nº ___ / 2026

A Câmara Técnica de Legislação Urbanística – CTLU, em sua ___ª Reunião Ordinária, realizada em ___ de __________ de 2026, por ___ votos, no uso das atribuições que lhe confere a legislação urbanística municipal, especialmente o disposto nos artigos 15 e 107 da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016,

à vista da Informação Técnica SMUL/DEUSO/DNUS nº 153134931 e 158738849, SMUL/DEUSO nº 155687017e 159303184 e das Manifestação dos docs. 154412125 (CAIEPS), 156903399 (ATAJ), 158614666 (SERVIN), 158972752 (GAB) e 158972385 (CETESB), constantes do Processo SEI nº 6068.2025/0011545-8,

considerando o Pronunciamento SMUL.AOC.CTLU nº 002/2020, bem como a superveniência de novo conjunto de informações técnicas e de projeto, com escopo ampliado e distinto daquele anteriormente analisado, apto a justificar a reapreciação da matéria;

considerando que o art. 15 da Lei nº 16.402/2016 atribui à CTLU a competência para definição de parâmetros específicos de parcelamento, uso e ocupação do solo em Zonas de Ocupação Especial – ZOE, especialmente na ausência de regulamentação por decreto ou PIU;

considerando que o empreendimento se enquadra como uso INFRA-2 (transporte aéreo), nos termos do art. 106 da Lei nº 16.402/2016, caracterizando-se como equipamento de infraestrutura de relevante interesse público, cuja complexidade funcional admite a presença de atividades auxiliares, complementares ou inerentes à sua operação;

considerando a interpretação integrada, em consonância com o Decreto nº 65.147/2026;

considerando o disposto no parágrafo único do art. 42 e no §5º e §6º do art. 45 da Lei nº 16.402/2016, quanto à não incidência de limitações relativas a lote máximo e à destinação de áreas públicas para usos de infraestrutura, inexistindo, no caso, alteração de uso predominante que configure fato gerador dessas obrigações;

considerando a aplicação da Resolução SMUL/CTLU nº 01/2023 e o critério de cálculo do acréscimo de área construída com base na área existente original, realizado pela área técnica de licenciamento, para fins de enquadramento nas hipóteses de dispensa ali previstas;

DELIBERA:

Art. 1º Para o empreendimento em questão enquadrado como INFRA-2 (transporte aéreo, aeroporto) fica admitida a instalação das atividades enquadradas nos grupos nR2-1 (“comércio de alimentação de médio porte, com lotação de mais de 100 e até 500 lugares, englobando comércio associado a diversão”) e nR3-6 (“serviços de armazenamento e guarda de bens móveis de grande porte”), desde que permaneçam funcionalmente vinculadas à operação do empreendimento aeroportuário, na área de intervenção com 1.511.377,86 m² (admitida variação de 1%), conforme delimitada no projeto constante dos autos, situada à Av. Washington Luís, s/n, Av. dos Bandeirantes, s/n, Rua Tamoios, Rua Jurandir e Av. Jurandir, Subprefeitura Santo Amaro, contribuintes nº 089.320.0002-6 e 089.512.0064-7, inserida em Zona de Ocupação Especial – ZOE, e no Perímetro de Qualificação – PA-4, nos termos dos Mapas 1 e 3 da Lei nº 16.402/2016, com a respectiva revisão.

Parágrafo único. Nos termos do Decreto nº 65.147/2026, as atividades não enquadradas como INFRA-2 deverão manter relação de acessoriedade, complementaridade ou suporte operacional ao uso principal, não configurando alteração do uso predominante para fins urbanísticos.

Art. 2º Aplicam-se ao empreendimento os seguintes parâmetros urbanísticos:

I – Coeficiente de Aproveitamento Máximo: 0,20;

II – Taxa de Ocupação Máxima: 0,11;

III – Taxa de Permeabilidade Mínima: 0,30;

IV – Gabarito de Altura: conforme legislação aeroportuária aplicável;

V – Recuos mínimos: 10,00 m (frente, fundos e laterais) para novas edificações, admitida a manutenção de recuos de edificações regulares existentes até 1985;

§1º Não se aplicam parâmetros qualificadores previstos no art. 57 da Lei nº 16.402/2016, bem como Quota Ambiental e destinação de áreas públicas, em razão do enquadramento como INFRA-2 e das disposições dos arts. 42 e 45 da LPUOS, observada a manutenção do uso predominante e o critério de cálculo pela área existente original.

Art. 3º Quanto às condições de instalação previstas no Quadro 4A da Lei nº 16.402/2016:

I – deverão ser observadas, no que couber, as diretrizes estabelecidas pela Secretaria Municipal de Mobilidade e Trânsito – SMT;

II – admite-se tratamento integrado e excepcional pelo grupo de atividade INFRA 2, compatível com a natureza do empreendimento, especialmente quando se tratar de edificações ou usos funcionalmente vinculados à operação aeroportuária;

Art. 4º Os parâmetros de incomodidade observarão:

I – para ruído, a legislação aeronáutica aplicável e normativos correlatos;

II – para vibração, radiação, odores, gases, vapores e material particulado, a legislação pertinente e as normas técnicas brasileiras – ABNT;

Parágrafo único. Aos imóveis contidos no PEZR cabe observar Resolução da CTLU.

Art. 5º O licenciamento do empreendimento permanece condicionado:

I – à manifestação dos órgãos ambientais competentes, inclusive quanto à necessidade ou dispensa de estudos ambientais, nos termos da legislação aplicável, cabendo inclusive a apresentação da carta mencionanada no ofício resposta da CETESB doc. 158972385 ;

II – à manifestação dos órgãos de preservação do patrimônio cultural, no que couber;

III – à observância da Certidão de Diretrizes de SMT;

IV – à anuência dos órgãos responsáveis por infraestruturas interferentes, inclusive o Metrô;

V – ao atendimento das demais disposições legais pertinentes, inclusive o quanto solicitado pela CAIEPS;

Art. 6º Eventuais divergências de representação gráfica ou de base cartográfica deverão ser sanadas no curso do licenciamento, não constituindo óbice à presente deliberação.

Art. 7º Eventuais interferências em área pública devem ser objeto de autorização junto a SEGES/CGPATRI quando se tratar de áreas Municipal.

Art. 7º Referenda-se a Certidão de Uso e Ocupação do Solo nº 122/2024, objeto do processo SEI 6068.2024/0005027-3, que tem como anexo o Relatório Final do Grupo de Trabalho Intersecretarial - GTI (doc. 066322678 do SEI 6010.2019/0002358-0), cujas conclusões alcançadas são entendidas como válidas para subsidiar, no que couber, o licenciamento ambiental junto a CETESB.

Art. 8º Este pronunciamento substitui integralmente o Pronunciamento SMUL.AOC.CTLU nº 002/2020, em razão da superveniência de novo contexto fático e técnico, passando a reger o licenciamento urbanístico da área objeto desta deliberação.

 

 

II – a minuta de Resolução CTLU relativa às medidas de informação e transparência relacionadas ao Plano Específico de Zoneamento de Ruído – PEZR;

 

MINUTA DE RESOLUÇÃO CTLU Nº ___/2026

Dispõe sobre diretrizes de informação, transparência e monitoramento urbanístico relativas aos Planos Específicos de Zoneamento de Ruído – PEZR de aeroportos.

A CÂMARA TÉCNICA DE LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA – CTLU, no exercício das atribuições previstas no §2º do art. 15 e no art. 107 da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016,

CONSIDERANDO a existência de Planos Específicos de Zoneamento de Ruído – PEZR para aeroportos, aprovados nos termos da regulamentação aeronáutica federal;

CONSIDERANDO o objetivo de conferir transparência às informações relativas à incidência dos PEZR sobre imóveis localizados em seus respectivos perímetros;

RESOLVE:

Art. 1º Esta Resolução estabelece diretrizes de informação, transparência e monitoramento relativas aos pedidos de licenciamento edilício, inclusive Alvarás de Aprovação, Alvarás de Execução, Termos de Consentimento para Atividade Edilícia Pública – TCAEP e Certificados de Regularização, incidentes sobre imóveis localizados em perímetro de Plano Específico de Zoneamento de Ruído – PEZR de aeroporto.

Art. 2º Nos processos de licenciamento edilício relativos a imóveis inseridos em perímetro de PEZR, a Administração Municipal dará ciência aos interessados quanto à localização do imóvel em área abrangida pelo respectivo Plano Específico de Zoneamento de Ruído.

Parágrafo único. A ciência prevista no caput possui caráter exclusivamente informativo, não constituindo requisito para aprovação do projeto, emissão de licenças, emissão de certificados ou prática de quaisquer outros atos administrativos.

Art. 3º Os documentos finais emitidos nos processos relativos a imóveis inseridos em perímetro de PEZR deverão conter observação informativa acerca da localização do imóvel em área abrangida pelo respectivo Plano Específico de Zoneamento de Ruído, com identificação do aeroporto correspondente.

Parágrafo único. A observação prevista neste artigo possui caráter exclusivamente informativo e não implica alteração dos parâmetros urbanísticos definidos pela legislação municipal.

Art. 4º A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento promoverá a disponibilização, em ambiente georreferenciado oficial, das informações relativas:

I – aos perímetros dos Planos Específicos de Zoneamento de Ruído – PEZR;

II – a inserção dos empreendimentos licenciados localizados em seus respectivos perímetros;

III – a outros dados urbanísticos eventualmente considerados relevantes para fins de monitoramento.

Art. 5º A presente Resolução possui caráter exclusivamente informativo e de monitoramento urbanístico, não alterando parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, não incorporando restrições aeronáuticas à legislação urbanística municipal e não substituindo as competências dos órgãos federais e estaduais competentes.

Art. 6º Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação.

 

 

Registra-se que a presente manifestação possui caráter exclusivamente instrutório e consolidatório, limitando-se a reunir os entendimentos técnicos e jurídicos produzidos pelas unidades competentes ao longo da instrução processual, sem substituir as atribuições de SMUL/SERVIN quanto à análise edilícia, de SMUL/ATAJ quanto à análise jurídica, dos órgãos ambientais quanto ao licenciamento ambiental ou da própria CTLU quanto à definição dos parâmetros urbanísticos aplicáveis.

 

Com o exposto, submetemos a oitiva desta D. Câmara Técnica.

 

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